Kupno mieszkania od dewelopera – kiedy udać się do notariusza?
Przy kupnie mieszkania od dewelopera notariusz jest potrzebny najczęściej dwa razy: przy podpisaniu umowy deweloperskiej oraz przy końcowej umowie przenoszącej własność. Koszty pierwszego aktu są ustawowo dzielone po połowie między dewelopera i nabywcę, natomiast wydatki związane z przeniesieniem własności zwykle ponosi kupujący. Taksa notarialna ma charakter maksymalny, więc można negocjować jej wysokość.
Kiedy udać się do notariusza?
Notariusz nie jest przy tej transakcji wyłącznie osobą poświadczającą podpisy. Jako funkcjonariusz publiczny przygotowuje akt notarialny, wyjaśnia jego skutki prawne i składa wnioski do księgi wieczystej. Ustawa deweloperska wymaga, aby umowa deweloperska została zawarta w formie aktu notarialnego, co zabezpiecza roszczenie kupującego o wybudowanie lokalu i przeniesienie jego własności.
Proces zakupu mieszkania od dewelopera przebiega zwykle w dwóch etapach:
- Umowa deweloperska – podpisywana przed zakończeniem inwestycji. Określa między innymi lokal, cenę, harmonogram wpłat, termin zakończenia prac i zobowiązanie dewelopera do przeniesienia własności. Notariusz może złożyć wniosek o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej.
- Umowa przenosząca własność – zawierana po zakończeniu budowy, uzyskaniu wymaganych dokumentów i wyodrębnieniu lokalu. Dopiero ten akt sprawia, że kupujący staje się właścicielem mieszkania.
W przypadku gotowego lokalu zakres formalności może wyglądać inaczej, dlatego przed rezerwacją terminu warto poprosić kancelarię o potwierdzenie, jakie dokumenty i czynności będą potrzebne. Jeżeli zakup finansuje kredyt, do aktu może zostać dołączony wniosek o wpis hipoteki.
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania od dewelopera?
Końcowy rachunek obejmuje kilka odrębnych pozycji. Są to przede wszystkim taksa notarialna, podatek VAT od wynagrodzenia notariusza, wypisy aktu oraz opłaty pobierane na rzecz sądu wieczystoksięgowego. Nie należy utożsamiać wszystkich tych kwot z wynagrodzeniem kancelarii.
Wysokość taksy określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przy umowie dotyczącej lokalu mieszkalnego maksymalna stawka wynagrodzenia jest co do zasady ograniczona do połowy stawki podstawowej wynikającej z rozporządzenia. Kancelaria może jednak zaproponować kwotę niższą.
| Czynność lub koszt | Umowa deweloperska | Umowa przenosząca własność |
|---|---|---|
| Taksa notarialna | Koszt dzielony po połowie między dewelopera i nabywcę | Zwykle ponosi nabywca, chyba że strony ustalą inaczej |
| Opłata sądowa | Zwykle dzielona po połowie, w tym opłata za wpis roszczenia | Zwykle ponosi nabywca, w tym opłata za wpis własności |
| Wypisy aktu | Koszt dzielony po połowie | Zwykle ponosi nabywca |
VAT w wysokości 23% dolicza się do taksy i innych opłat stanowiących wynagrodzenie notariusza, takich jak wypisy. Nie dolicza się go do opłat sądowych, ponieważ te trafiają do sądu, a nie do kancelarii.
Przykładowe maksymalne stawki taksy
| Wartość nieruchomości | Maksymalna stawka netto | Jak liczyć |
|---|---|---|
| 60 000–1 000 000 zł | 1 010 zł | 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 000–2 000 000 zł | 4 770 zł | 4 770 zł plus 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| Powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł | 6 770 zł plus 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, z ustawowym limitem |
Dla mieszkania wartego 500 000 zł podstawowa maksymalna taksa wynosi 2 770 zł netto. Do tej kwoty należy doliczyć VAT, a następnie uwzględnić właściwy podział kosztów i dodatkowe opłaty. Przy konkretnym akcie wyliczenie może się zmienić, gdy dokument obejmuje garaż, udział w drodze, kilka ksiąg wieczystych albo dodatkowe oświadczenia.
Wypis aktu kosztuje 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Umowy deweloperskie i akty końcowe bywają obszerne, a kancelaria sporządza kilka egzemplarzy dla stron, sądu, banku lub innych organów. Dlatego wypisy mogą kosztować od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.
Przed podpisaniem aktu poproś o pełne zestawienie, obejmujące wszystkie pozycje:
- taksa notarialna za sporządzenie aktu,
- VAT 23% od wynagrodzenia notariusza i wypisów,
- opłaty za wypisy, zależne od liczby stron i egzemplarzy,
- opłaty sądowe za wpis roszczenia, własności, założenie księgi lub wpis hipoteki.
Przy zakupie od dewelopera nie występuje co do zasady podatek PCC od nabycia mieszkania, ponieważ sprzedaż jest objęta VAT. Nie należy więc doliczać 2% PCC do standardowego kosztorysu zakupu lokalu na rynku pierwotnym.
Kto płaci za poszczególne czynności?
Ustawa deweloperska chroni nabywcę na pierwszym etapie. Koszty zawarcia umowy deweloperskiej, w tym taksa, wypisy i opłaty sądowe związane z wpisem roszczenia, obciążają strony po połowie. Deweloper nie powinien przerzucać na kupującego całego tego rachunku.
Przy umowie przenoszącej własność sytuacja jest inna. W praktyce kupujący najczęściej pokrywa całość taksy, wypisów oraz opłat za wpis prawa własności. Jeżeli zakup jest finansowany kredytem, dochodzi zwykle 200 zł za wpis hipoteki. Za wpis własności do księgi wieczystej pobierana jest co do zasady opłata 200 zł. Założenie księgi wieczystej, jeżeli jest konieczne, wiąże się z odrębną opłatą.
Podział kosztów końcowego aktu można negocjować z deweloperem. Jeżeli oferta przewiduje pokrycie kosztów notarialnych albo „akt gratis”, sprawdź, czy obejmuje to również wypisy, opłaty sądowe i czynności związane z kredytem. Najlepiej zapisać ustalenia w umowie deweloperskiej lub innym dokumencie poprzedzającym finalizację.
Czy można obniżyć koszty notarialne?
Taksa wskazana w rozporządzeniu jest stawką maksymalną, a nie obowiązkowym cennikiem. Notariusz może ustalić niższe wynagrodzenie. Przed wyborem kancelarii warto poprosić kilka z nich o wycenę całej czynności, a nie tylko samej taksy. Porównuj kwoty brutto i sprawdź, czy zawierają wypisy oraz wszystkie planowane wnioski.
Najbezpieczniej poprosić o pisemne wyliczenie przed wizytą. Dzięki temu wiadomo, które kwoty są wynagrodzeniem kancelarii, które podatkiem VAT, a które opłatami przekazywanymi do sądu.
Masz również prawo zaproponować własną kancelarię. Deweloper może wskazywać notariusza, z którym współpracuje, ale sama sugestia nie odbiera kupującemu możliwości wyboru. Kancelaria obsługująca większą inwestycję czasem oferuje niższą stawkę, jednak nie należy przyjmować tego automatycznie. Liczy się pełna kwota i zakres obsługi.
Jak przygotować się do wizyty?
Dokładna lista dokumentów zależy od inwestycji, statusu lokalu i sposobu finansowania. Część dokumentacji przekazuje notariuszowi deweloper, ale kupujący powinien wcześniej ustalić, co musi dostarczyć osobiście:
- dowód osobisty lub paszport każdego nabywcy,
- dane lokalu i numer księgi wieczystej nieruchomości, jeżeli księga już istnieje,
- umowę kredytową oraz dokumenty banku, jeżeli zakup jest finansowany kredytem,
- informację o stanie cywilnym, ustroju majątkowym i udziałach, w jakich lokal ma zostać nabyty.
Przed spotkaniem przeczytaj projekt aktu i sprawdź przede wszystkim cenę, termin przeniesienia własności, opis lokalu, udział w nieruchomości wspólnej oraz ustalenia dotyczące kosztów. Przy skomplikowanej umowie deweloperskiej możesz zlecić jej wcześniejszą analizę prawnikowi. Notariusz powinien wyjaśnić treść czynności, ale nie zastępuje pełnomocnika działającego wyłącznie w interesie kupującego.
Najważniejsze dla budżetu jest rozdzielenie dwóch etapów. Przy umowie deweloperskiej płacisz co do zasady połowę kosztów, przy akcie przenoszącym własność zwykle finansujesz całość. Przed podpisaniem dokumentów poproś o wycenę brutto, sprawdź opłaty sądowe, koszty wypisów i możliwość obniżenia taksy.
